相信大家昨天都被这张图刷屏。
大家关心的不是不动产登记，而是房地产税。
房地产税到来，楼市会发生哪些变化？房价会不会暴跌？
(资料图片仅供参考)
昨天环二已经跟部分VIP客户单独沟通，今天公开部分内容。
01
不动产统一登记只是房地产税的前提条件，不代表马上征税。
征收一定有门槛，要么家庭套数超过标准、要么人均面积超过标准。
一上来就全民收税不太可能。
对上海最大的影响是，郊区楼市可能面临崩盘。
环二宣传了这么久的楼市分化，没想到房地产税会助推一把。 （环线最早提出上海楼市内部也要分化，具体点击旧文《》。你找不到比这更早的分析）
郊区楼市崩盘，是因为大量家庭被迫甩卖。
郊区两套房的，合并一套买入市区，无论为了缩减套数还是面积。
一套郊区一套市区的，你说会卖哪套？
市区老房子也会受到压力，后面我们单论。
大家千万不要低估影响，上海太多家庭不止一套房。
据环二测算，上海共有859.5万套住宅，其中拿去出租的就有223.4万套。
这223.4万套，都存在抛售可能。
郊区房产被抛售，但是郊区无人敢买，买了占面积/套数；
大量家庭买入市区，但是市区无人想卖，卖了住哪？
供需关系发生极大变化，楼市分化加剧。
有朋友担心换到市区也没用，会不会房产货值超过标准也征税？
大概率不会。
征税额度可能与货值有关，征收门槛与货值无关。
即，是不是征税只看你家房子套数和面积，不看房子值多少钱。
收多少的税，就要看房子值多少钱。 不然对市区原住民极度不公平。
02
郊区楼市第二记重锤是，房地产税带来租金变化。
房地产税会不会转嫁给租客，一直有争议。
有经济学基础的朋友都不用思考：肯定是议价能力差的一方承担。
就上海市场而言，租金自高到低，房东议价能力不断下滑。
汤臣一品租9万/月，租客月收入普遍超过100万，房租提高影响不大。
豪宅通常个性化极强，很难找到替代方案——你就想住地标，咋整。
月租金1万的中产地段，租客家庭收入40-50万是常态，提升租金影响就大一些。
月租金2000的郊区，工人工资可能只有7000，你再提高租金他们只能逃离上海。
工资7000，房租4000，还不如回老家得了。
另一方面，原来1万租中环的家庭，房租提高了可以退到外环；
原来就租到徐行、小昆山的社会底层，退无可退。
房地产税到来时，市区房东更容易转嫁给租客，郊区房东只能自己承担。
投资客户，只能卖掉郊区房产。
对于投资客户，房产只是理财方式的一种。多年博弈后，各个理财市场已经达成平衡。
郊区房产租金降低，平衡被打破。
租赁市场的影响非常复杂，真正的底层租客可能还不是郊区，而是合租。
我们只是分析大概逻辑。
郊区没有地铁、没有产业的地段，租金下滑最严重，抛售最严重。
市区老破小租金回报率略高，影响就稍微小一些。
每次讲到租金转嫁就有朋友反驳，说租金已经到了极限，房东不是福利机构，能提高租金现在就提了。
这么讲说明你真的不懂经济学。
任何价格都是供需平衡达成的结果，单个房东提高租金没任何意义。
但是外部条件变了，租赁市场整体发生变动，房租将一次性整体提高。
03
其他商品价格下滑时，供应减少，慢慢达成新的平衡。
房地产不同，即使投资客抛售房产，房子却不会消失。 无非是转给另一个投资客继续出租，要么就卖给刚需。
郊区房产第三记重锤就是，租客变少了。投资客抛售房产，房价压低，反而给了刚需上车机会。
2021年5月18日上海举办了民生访谈活动，市房管局局长表示，上海现有大约1000万居民租房。
部分租住公租房甚至工厂内，还有大量租客消化了223.4万套普通住宅。
郊区市场碾压房价降低，部分租客买房， 租赁需求下滑，租金进一步下滑。
这样恶性循环，郊区房价可能还要下降。
经过三记重锤，上海楼市进一步分化，终于达成了环二预想的：在上海买房子不再困难，但是买好房子更加困难。
04
郊区楼市受到重锤，市区却进一步推高。
因为外来土豪更多了。
不动产统一登记、全国联网，是房地产税落地的前提条件。
上海有房、外地有房，肯定先抛掉外地。
外地房子抛售，市场进一步下滑，将出现更多的资金避险诉求。
上海、北京，就成了吸收避险资金的孤岛。
更重要的是，房地产税拉大了城市差异。
房地产税是地方税种，是地方财政的补充，税基大小直接决定城市收入。
北京、上海这样的城市，与三四线一定是天壤之别。
很多小城市可能根本收不到什么税。
2022年全国个税一共14923亿，前五大城市占了将近一半。
更多的地方收入意味着更好的产业政策、更好的城市开发、更好的城市治理。
一线城市，将全面的强；三四线基建进一步放缓，与大城市差距拉大。
中国城市间的差距，有些像美国学区。
美国学区（Local School Districts）内的教育经费由房地产税支付。
富人区的房地产税收得多，教育经费充足，教学质量自然就高。
教学质量高，吸引了更多有钱家庭，推高区域房价，房产税交的更多，进入正向循环。
这些三四线土豪来上海，依旧会选择市区。
无论如何，上海的五大新城基建、资源还不如二线城市核心区。
够不到上海市区的外地客户，选择二线更为合理。
一线城市核心区优势被推高，郊区被拉低，城市分化终于走向结局。
05
实际情况更为复杂，以上只是趋势分析。
比如若按套数征收，郊区别墅会不会迎来春天？
比如市区老破小该怎么处理？
如果老破小触发房地产税，大部分居民交不起的。
即使按照1%征税，一套400万的老破小每年交4万，一些老阿姨也承担不起。
领导们天纵之才，我们看如何解决。
而且郊区楼市崩盘上面也不想看到，这会严重影响卖地。
房地产税出台对当下土地财政有致命影响，方方面面，后面我们详述。
目前卖地依旧是地方主要收入，不可能允许房地产税影响这部分。
所以大概率还是缓慢进行，经过几十年完成上述转变。
落地还久，给大家留足了配置资产的时间。
以上为正文
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